【マンション・戸建】仲介手数料無料で購入出来る物件のパターン・構造
マンションや戸建を仲介で購入する場合、一般的には3%+6万円の仲介手数料がかかります。
2,000万円の物件なら66万円＋消費税
3,000万円の物件なら96万円＋消費税
4,000万円の物件なら126万円＋消費税
5,000万円の物件なら156万円＋消費税
このように、かなりまとまった金額となります。
一方、「売主」の物件では、仲介手数料はかかりません。
また、「仲介」でも、「仲介手数料無料」の会社も存在します。
「仲介手数料」だけを見ると、それら「売主の物件」や「仲介手数料無料の会社」の方が、「仲介手数料」の分、お得に見えます。
しかし、事はそう単純ではありません。
仲介手数料無料には「無料になる理由」とその理由の「良し悪し」が存在しています。
仲介手数料がかからない／売主で販売されているケース
「売主」として販売されている物件の多くは、不動産会社が所有して「売主」として販売しています。
その際には、買い取った物件を「リノベーション」をし、価格を付け直して一般の投資家に「転売」しているケースもよく見られます。
「リノベーション」された売主物件は、一般的に、物件価格の30%近くの経費と利益を上乗せされて販売していることが多いようです。
30%の内訳は、従業員の給与、賃料、車両費、水道光熱費、広告宣伝費、事務用品費、通信費などの様々な経費と不動産会社の利益です。
不動産会社からすれば、正当なコストと利益を乗せている価格ではありますが、買う側から見ると、「売主物件で仲介手数料無料だからお得」と単純に言えるものでもありません。
仲介手数料がかからない／新築プレミアムには注意
「新築マンション・新築戸建」について。
新築マンションや戸建て販売では、売主による直販や販売代理、販売提携（代理）、販売提携（媒介）が多く、いずれも仲介手数料はかかりません。
新築物件には、「リノベーション」以上に分譲会社の利益が上乗せされていることが多く、それは「新築プレミアム」と呼ばれています。
つまり、周辺の中古物件相場よりも、だいぶ割高な価格で販売されていることが、ほとんどです。
そして新築は、一度入居すれば中古扱いになり、価格はその直後から大きく値下がりします。
購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落するのが一般的です。
将来そのマンションや土地が値上がりするようでしたら、キャピタルゲインが見込めることも十分ありますが、多くの新築物件では「新築プレミアム」分を取り戻すことは難しいでしょう。
その事実は様々な事例やデータでも裏付けられています。
このように、「新築」は仲介手数料がかからないからお得、という訳では決してありませんので、注意してください。
仲介手数料がかからない／仲介で仲介手数料無料とされているケース
仲介で「仲介手数料」とされているケースは、大きく２つのパターンに分かれています。
①売主から直接預かっている仲介物件
売主からの仲介手数料だけとして、買主側に仲介手数料を請求しない
②通常の仲介物件
売主側の仲介会社から手数料を分けてもらい、買主側に仲介手数料を請求しない
まず、①売主から直接預かっている仲介物件の、「買主側の仲介手数料無料」について。
仲介会社としては、出来るだけ収益を上げるために、「売主」と「買主」両方からの仲介手数料獲得を目指すのが一般的です。
これは「両手」と言われています。
ただし、①の場合は、売主からの仲介手数料があるため、買主側の仲介手数料を値引き、あるいは請求しなくても一定の収益が発生します。
これを利用して、「仲介手数料無料」を積極的に取り入れる会社も、ここのところ増えてきています。
一方、②の通常の仲介物件の場合では、物件の売主が契約を急いでいる、物件の人気があまりない、など、「買主側に有利な条件を提供しなければならない」、特別な事情があることが多いでしょう。
「仲介なのにどうして仲介手数料が無料なのか？」
その理由や背景を、よく確認しながら購入に向けて話を進めることが重要です。
【仲介手数料無料で信頼出来る会社】の３つのチェックポイント
それではここからは、【マンション・戸建購入】仲介手数料無料で信頼出来る会社の３つのチェックポイント、
❶仲介手数料無料の理由をチェック
❷経費がかかる大手かどうかをチェック
❸仲介手数料以外の費目で請求されていないかをチェック
を見ていきましょう。
❶仲介手数料無料の理由をチェック
「仲介なのにどうして仲介手数料が無料なのか？」
そのケースとして、
①売主の物件
売主からの仲介手数料だけで、買主側に仲介手数料を請求しない
②仲介の物件
売主側の仲介会社から手数料を分けてもらい、買主側に仲介手数料を請求しない
この２つのケースを紹介しました。
いずれにせよ、「仲介手数料が無料」である理由や事情をよく確認して話を進めることが必要です。
特に②仲介の場合、
・仲介手数料を無料にできる仕組みが何か、どこでコストダウンをしているのか
が大事なチェックポイントとなります。
コストダウンの手法として代表的なものを、以下の(A)と(B)にまとめました。
(A)広告費などを減らしコスト削減
・テレビCMを作る代わりに、ホームページで集客
・チラシでポスティングする代わりに、不動産ポータルサイトで情報発信
・新聞折込チラシで内覧会の告知をする代わりに、インターネットで情報発信
・集客や物件の提案をアプリでできるようにする
(B)工数を単純に削るコスト削減
・住宅ローンのフォローをしない（買主任せ）
・売主と価格や条件の交渉をせず、売買契約をせかす
・宅地建物取引士資格者の数を減らす
(A)のIT技術を使った広告集客や接客は「不動産テック」と呼ばれ、今後伸びていく分野です。
こういった、インターネットやアプリを活用する方法は他の工数を削減することなく、むしろ効率化が図れる分、コストダウンを行いながらサービス向上も可能です。
一方の(B)のやり方では単純に工数や人員を減らしていますので、顧客サービスの低下に直結します。
これでは、「他社との差別化のためだけに、仲介手数料を無料にしている」、と言っても過言ではないでしょう。
❷経費がかかる大手かどうかをチェック
・売主だからなのか
・売主側の仲介手数料を分けているのか
・企業努力による仲介手数料削減か
これ以外に注意すべき観点としては、経費がかかる大手かどうかという点もあります。
例えば大手が取り組んでいる以下のことをしようと思うと、莫大な費用がかかります。
・CM制作
・一等地に事務所や店舗を構える
・たくさんの営業マンやスタッフを雇う
・大規模なホームページやアプリを開発・維持する
・中小の不動産会社ではマネしづらいラグジュアリーなサービスを提供する
大手の中には、1回の成約における平均手数料率が5%を越えるところもあります。
つまり、「両手仲介が基本」になっているのです。
上述のようなサービスを維持しようと思うと、そうなるのでしょう。
❸仲介手数料以外の費目で請求されていないかをチェック
最後に、経営努力によらない仲介手数料削減の方法を紹介します。
不動産会社から「○○手数料」や「○○コンサルティング料」などの形で別途請求されたら、ご注意ください。
その会社は、宅建業法に違反しているかもしれません。
以下の全てを満たすものを除いて、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求できないルールになっています。
・依頼者の依頼に基づいて発生したもの
・通常の仲介業務では発生しない費用
・実費
「仲介手数料無料」とうたっていても、別途費用を請求されたら要注意です。
その費用が上述の3つにちゃんと当てはまっているか、しっかり確認しておきたいところです。
その請求が「通常の仲介業務」の範囲内の業務であれば、本来請求できません。
これを知らずに払ってしまうと、実質的には不動産会社への支払額が減らないことになります。
【マンション・戸建購入】仲介手数料無料で信頼出来る会社の選び方
これまで見てきたように、「仲介手数料無料＝良心的な会社」というわけではありません。
仲介手数料だけではなく、その不動産会社の良し悪しをしっかり見極めて、買い手のニーズに向き合って仲介してくれる会社を選ぶこと。
中古マンションを買うときの仲介手数料は、無料や半額にできます。
ですが無料や半額をうたう不動産会社の中には、顧客ではなく、自社の利益だけを考えている会社もあります。
なぜ仲介手数料を無料や半額とできているのか。
・売主物件だから仲介手数料無料なのか
・売主側の仲介手数料を分けているのか
・企業努力による仲介手数料削減か
・経費が割高になっていて顧客に転嫁されている大手ではないか
・仲介手数料以外の経費を請求されていないか
これらの観点から無料の理由よく見極めて、「仲介手数料無料で信頼できる会社」選びを成功させましょう。
ではここからは、仲介手数料無料で不動産を探すなら必見の専門サービス、「ゼロ区」を紹介します。
【仲介手数料無料で家を探せる】不動産買うなら必見「ゼロ区」の特長
【仲介手数料無料で家を探せる】不動産買うなら必見「ゼロ区」の特長
仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、東京、神奈川、埼玉、千葉を中心に、中古、新築、マンション、戸建など、様々なタイプの不動産物件を仲介手数料無料で紹介しています。
新築戸建物件であれば、売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック。その金額はなんと最大300万円。
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会員登録すると多数の非公開物件も閲覧可能になります。
仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」の特長は次の通りです。
1.買主の仲介手数料無料を実現
2.更に新築戸建物件の場合、売主の仲介手数料を最大50%キャッシュバック
（最大300万円）
3.都内の物件ならもれなく全物件対応
4.自社運営ポータルで確認できるキャッシュバック金額
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これから不動産物件の購入を検討されている方や、住んでいる物件から、住み替えをご検討中の方は一度目を通す価値のあるサービスです。
特に、新築戸建や中古マンションの購入を検討されている方にとっては、他の不動産会社にそのまま依頼するよりも、確実にコストを抑えて不動産物件を購入することが可能です。
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