自宅をローンで購入する。その前に一度は考えておきたいこと。

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トウシェル
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自宅をローンで購入する

自宅を購入するには、以下のようにローンを組むのが一般的です。

  • 銀行、公庫で借り入れを起こし、頭金を一部入れて、戸建、マンションを購入
  • 住宅ローンの期間は新築では大体30年、35年で、公庫のフラット35か、銀行の変動金利
  • 初回購入タイミングは、早くて20代後半、遅くて40代前半。ローン残存期間から逆算すると、最大35年ローンだとだいたい45歳までが期限とされる
  • 新築で購入すのが人気。中古で購入し、リノベーションするケースも増えている

こうしてローンを組んで、新築の場合は建売業者やマンションデベロッパーから、中古の場合は中古の仲介業者から家を購入する、というのが多くのケースでしょう。

なぜ自宅を購入するのか

自宅をローンを組んでまで自宅を購入する理由はなにか。

  • 家賃を払い続けるのがもったいない
  • 家賃と同額、もしくはもっと安い返済額でよりグレードの高い家に住める
  • 団信があるので、いざというときの保険がわりとなる

大きなところでは、こうした経済的な理由に集約されるでしょうか。またあるいは、

  • 自分の家を持って一人前 周りもみんな購入している
  • 自宅を持っているという満足感を得たい
  • 持ち家を持つことで、住宅に関する心配から開放されたい 精神的に安定したい

こういった、そうするものだと決めていたり、なんとなくそうするものだと考えていたり、はたまた、精神的な安定を求めていたり、そういった人も結構いるかもしれません。

一生で一番高い買い物、とも言われる自宅の購入。多くの人は、いざ「買うぞ」となったときに、本当に買っていいのか、その物件でいいのかを、それはもう慎重に考えるはずです。

仮にローンを組まず買えるような収入や資産がある人だとしても、やはり数千万円以上の買い物です。失敗したくない、と慎重に考えて取り組むことでしょう。

では、「失敗」というのは何を指しているのでしょうか。

  • 資産価値が想像以上に下がってしまった
  • いざ急いで売ろうとしたら、、希望の価格では買い手が見つからなかった
  • 環境や物件自体が気に入らなかったため、精神的に安定できなくなった

こうして物件を手放す事となった時に、資産面に悪影響を及ぼすような事態に陥ること、なのだと思います。

家を買うことの経済的な側面を考えてみる

ではあらためて、経済的な側面を考えてみましょう。

  • そもそも家は買うのがいいのか、借りるのがいいのか

この話については、様々なところで語られていますのでここでは割愛しますが、個人的な結論としては、

  • 買う時の家族状況、ステージもあるので、買う借りるの単純比較、そもそもの判別が難しい
  • その土地にどうしても住み続けなければならない等、損得だで判断がつかないケースもある
  • 経済的な側面だけ考えるなら、賃貸。その信用枠を使って別の資産構築をしたほうがいい

こう考えています。

特に新築を買うということは、経済的な面ではかなりの確率で「損」するケースが多くなります。

都心エリアなどの人気物件で、購入後に値上がりするような物件を除き、たいていの新築マンションや建売住宅ですと、買ってすぐに数百万円値下がりすることも珍しくありません。築後15年経過するころには、新築時のおよそ6割の価格まで落ちていることもありません。

一方、築15年から20年くらいの中古物件は、新築時より価格は大きく下がっているのに対して間取りなどが古くないなどの理由で、中古の中では人気が高くなっていたりもします。そしてもう値下がりは緩やかになりますので、そこから更に価格交渉した上で買うのが一番お得なのかもしれません

ローンを組んで自宅を購入する前に考えておきたいこと

自宅をローンを組んで購入する前に考えておきたいこととして、同じローンを背負うならば、

  • 経済的な面で後々お得な結果になりそうなこと
  • 自分のため使用するのではなく人に貸す賃貸ビジネスに乗り出すこと

このことを検討することをお勧めしたいと思います。

自宅を購入しても返済は自分の負債が減るだけのことですが、収益物件を買い、賃料から返済をしていくということは、他人のお金で負債を減らしながら、キャッシュフローを得ていくことになります。

返済後に残るのは

  • 自宅の場合は無料で自宅を使える 新しい金銭価値は生まれない(担保には使えます)
  • 賃貸物件の場合は、賃料すべてが収益につながる(担保にも使えます

私自身、初めてマンションを買ったときには自宅を購入することを優先し、収益物件購入に対しては知見が不足していたことが大きく、不動産投資には踏み出せませんでした。

今思えばもっと考えておけば良かったな、と悔やまれる部分です。

自宅購入は不動産投資を検討してからでも遅くない

初めてマンションを買ったのは30代前半でしたが、今振り返れば、いろんな選択肢がありました。

  1. 20代30代では自宅を購入せず、優先して収益物件を買い、更に買い増しを続け物件を増やし収益を増やす。10年後などにまとまった金額が出来てから改めて低利でローンを組んで購入する。
  2. 自宅を購入しつつ、ローンの残枠を使い、並行して収益物件を買う。自宅をすぐに持ちながら、収益物件を経営することで、ペースは落ちるが将来への備えとして経験を積んでおく

今そうしなかったことを残念にも思いますが、知見が圧倒的に足りなかったのも事実で、当時踏み出せなかったのは仕方ありません。

  • 不動産投資の本もまだ世の中にそう多くなかった
  • あっても個人的な体験談や、不動産会社や専門家からの視点で書かれていた
  • かつ、その数が足りなかった

今でしたら不動産投資の良書は沢山見つかります。こちらでも紹介しています↓

【不動産投資】オススメの不動産投資の本【入門】

不動産投資:これからどういうアクションをとればいいのか

ではこれからどういうアクションをとればいいのか。

まずは情報収集を、それも偏りの少ない、様々な観点での情報をあつめること。

  • 沢山の不動産投資関連本を読む
  • 専門サイトのブログを読み込む
  • プライベートカンパニーの起業方法や個人事業主の始め方を調べておく

その上で、いよいよ外に向けてアクションの開始です。

  • 不動産投資を扱っている会社のセミナーに参加、あるいは面談を数件行い、知見をためる
  • 新築分譲、中古仲介、できればアパート投資など、様々なパターンの知見をためる
  • 様々なパターンの不動産会社との具体的な接点を通じて、自分のローンの条件、状態を把握し、何ができるのか、を整理する

この行動の上で、

  • 自宅を購入するのか
  • 収益物件を購入するのか
  • 並行して取り組むのか

打てる手の優先順位や自分の人生にとって何が良いのか、優先すべきかを判断し、具体的な行動へと移していきましょう。

トウシェル
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